東京商辦不動產市場：一邊繁華似錦，一邊衝擊歷史！

黑米共同書籤前幾天收錄了一則「日本關心建築的部落客，反對東京中央郵政大樓的重建計劃」。閱讀了這則消息，我想到的是，籲請停止重建的活動應當會徒勞無功，不會遏止日本郵政公司的改建計畫。

原因就在於該大樓位處東京車站旁、丸之內商業區。這塊商業精華地內的陳舊大樓，在過去幾年內陸續拆除改建，讓原本租金下滑的疲勢大反彈，其中著名的新地標「丸大樓」更廣受報導，與汐留重劃區的新建築，並列東京都市計畫改造的成功典範呢。所以說，從廣大的經濟效益層面觀來，日本郵政公司怎麼可能停止重建計畫呢！

華爾街日報網站在2007年9月20日，有篇報導就從東京中央郵政大樓的重建案切入，探討商辦不動產市場的繁榮面貌下，對歷史建築的衝擊(這個部分的報導非常不深入、只蜻蜓點水提到)。文章也提到海外投資客趁著日本不動產市場的回溫，大舉灑下銀彈，利勢當頭，讓「保留歷史建築」的努力更加困難。

◎報導全文：Tokyo's Hot Office Market, Collides With History (From The Wall Street Journal Online)

　　　　　　東京對現代高樓的驚人慾望，嚴重衝擊了日本歷史的片磚片瓦；
　　　也點燃了一場檢視繁華似錦的商辦大樓市場，究竟帶來怎樣的文化衝擊代價…


日本郵政公司計畫重新開發旗下的不動產，包括鄰近東京車站、位於商業鬧區丸之內(Marunouchi)的「東京中央郵政大樓(Tokyo Central Post Office)」。2007年8月，日本郵政公司選定由三菱地所設計(1)公司(Mitsubishi Jisho Sekkei)和Murphy/Jahn(2)建築事務所共同組成一支團隊，進行新大樓的設計規劃工作。

日本郵政、三菱地所設計以及東京都政府三方將共同研討，在重建過程中，是否要以某種型式保存這棟玻璃磚造建築。「倡導保存的團體也將參與這項討論。」負責專案主持的Murphy/Jahn建築設計師Carl D'Silva表示：「這棟興建於1930年代的建築，被部分古蹟保存人士視為東京早期現代建築遺產的重要代表作。」不過，日本郵政公司對此則不予評論。

非營利的「日本萊特建築保存團體(Wrightian Architectural Archives Japan)(3)」共同創辦人Karen Severns便指出：「日本人對於寺廟與神殿週遭的古老建築，並沒有很強烈的保護傳統。但是東京中央郵政大樓因為位處於丸之內商業區這塊醒目地點，的確讓古老建築的保存課題，獲得比以往更高的關注。」

Karen Severns接著表示：「我們明瞭，這些建築只屬於他們的所有人，而建築所有人可以做任何他們想做的事。」她也提倒，其實在東京還有許多這類具有歷史意義的建築，也因為重建而遭受破壞中。

◎海外投資客大炒日本不動產

東京在2007年底，預計將有六百萬平方英呎的豪華大樓陸續落成啟用，而丸之內地區的商辦大樓價格，可是名列全球最昂貴商辦不動產的第三名呢。

歷經1990年代初期的經濟泡沫後，日本不動產市場也走上全國土地價格崩盤的後塵，房價年年下滑。但隨著日本經濟轉趨成長，許多海外投資人也灑下銀彈，力賭日本不動產價格能出現大反彈。

根據Jones Lang LaSalle不動產公司的統計，海外投資人於2007年前兩季對日本不動產的投資金額，累計高達110億9千萬美元(約合新台幣3千5百70億元)，這個金額足足比前一年同期多出一倍。

「美國受到次貸信用風暴拖累，導致商業不動產市場走疲的影響，是否會衝擊這股日本不動產的投資力道還不明朗。而且因為安倍晉三首相辭職帶來的政局不安因素，也可能影響整體不動產市場的發展。」

日本摩根史坦利公司總經理兼不動產事業部主管Fred Schmidt則表示，「自己對日本不動產市場很樂觀，他喜愛東京的商辦不動產市場，也相信經濟發展態勢，加上為數不多的新建築，仍將維持租金的上漲趨勢，雖然整體投資腳步將趨緩。」

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(1)日本三菱地所設計創建於1878年，原爲日本最大的不動産會社三菱地所下屬設計部，2001年從三菱地所獨立至今，是日本歷史最悠久的綜合型建築設計事務所之一。該社以辦公樓、住宅、商業、酒店類設計爲特長，業績遍及各個領域，在校園規劃、工業專案、醫院設計等方面也建樹頗多，在日本綜合業績2005年居第四位、2006年居第三位。

(2)總部在美國芝加哥的Murphy/Jahn建築事務所，也曾經手德國郵政公司總部 (DEUTSCHE POST AG)的重建案。

(3) Wrightian Architectural Archives Japan：該組織旨在推動保護Frank Lloyd Wright在日本的建築遺跡。

全球最昂貴的五大商辦不動產區域：(以金額排名)

1. 倫敦西區：US$241.22
2. 倫敦市：US$165.72
3. 東京(中央商業區)：US$162.09
4. 東京(中央商業區外圍)：US$143.52
5. 孟買：US$138.41

註：這份排名是統計2007年第一季，全球主要城市商辦不動產的持有成本。名單中的數據統計基礎是年度每平方公尺的價格，當中包含了租金、稅金和服務成本等項目。(資料來源：CB Richard Ellis)